Mitte-Landrat Pascal Ryf reagiert mit seiner Motion auf eine Problematik, die im Bauwesen seit Jahren diskutiert wird: Zwischen Einreichung eines Baugesuchs und rechtskräftigem Entscheid können Monate oder Jahre vergehen. Wird gegen ein Projekt Einsprache erhoben oder Beschwerde geführt, kann sich in dieser Zeit die Rechtslage ändern. Nach geltendem Baselbieter Recht ist entscheidend, welches Recht im Zeitpunkt der Baubewilligung gilt. Das kann dazu führen, dass ursprünglich zonenund rechtskonforme Projekte nachträglich angepasst werden müssen oder gar nicht mehr bewilligungsfähig sind.
Für Ryf führt das zu Unsicherheit, Mehrkosten und Verzögerungen. «Es entstehen Anreize für taktische Verzögerungen, weil Einsprechende durch lange Verfahren unter Umständen neue Vorschriften herbeiführen können», sagt er und will deshalb eine gesetzliche Neuregelung. «Während eines laufenden Verfahrens soll in Kraft tretendes neues Recht künftig nicht mehr angewandt werden dürfen. Mit anderen Worten: Jedes Gesuch wird grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, in dem es eingereicht wurde, sofern keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen», so Ryf.
Auf Investorenseite findet Ryfs Vorstoss Unterstützung. Philippe Druel, Direktor der Bricks-Niederlassung Basel, hält das Einspracherecht zwar für «ein legitimes sowie notwendiges Instrument» im Schweizer Rechtssystem. «Problematisch wird es jedoch dort, wo Einsprachen missbräuchlich eingesetzt werden – oft mit dem alleinigen Ziel, Projekte zu verzögern oder zu blockieren», sagt Druel. «Häufig handelt es sich dabei um Nachbarn, die vergessen, dass auch sie nur deshalb dort wohnen oder arbeiten können, weil früher ebenfalls gebaut werden durfte.
» Druel will kein pauschales Einschränken des Rekursrechts, sagt aber auch: «Jede Massnahme, die im Baurecht zu mehr Klarheit, Verlässlichkeit und zu einer präziseren Eingrenzung missbräuchlicher Einsprachen beiträgt, sollte jedoch unterstützt werden.» Zudem verweist er darauf, dass gerade institutionelle Investoren und professionelle Bauherrschaften auf langfristig berechenbare Rahmenbedingungen angewiesen seien. Wenn Projekte während laufender Verfahren aufgrund neuer Vorschriften grundlegend überarbeitet werden müssten, steige nicht nur das finanzielle Risiko – auch die Bereitschaft, grössere Wohnbauprojekte überhaupt zu realisieren, könne sinken, so Druel.
Berechenbare Planungsverfahren
Die Schweiz kennt im Baurecht keine vollständig einheitliche Regelung. Die Kantone setzen unterschiedliche Schwerpunkte zwischen Planungssicherheit und öffentlichem Interesse an neuen Vorschriften. Allerdings: In mehreren Kantonen bestehen bereits Regelungen, die der Planungssicherheit ein höheres Gewicht beimessen als dies im Kanton Basel-Landschaft der Fall ist. Besonders häufig wird in diesem Zusammenhang der Kanton Bern genannt. Dort gilt bei Projektänderungen innerhalb eines laufenden Baubewilligungsoder Beschwerdeverfahrens grundsätzlich der Zeitpunkt der ursprünglichen Baueingabe als massgebend für das anwendbare Recht. Also so, wie es Landrat Pascal Ryf verlangt.
Die bernische Bau- und Verkehrsdirektion hält dazu in einer Fachpublikation fest: «So bleibt für Projektänderungen, die während des Baubewilligungs- oder Beschwerdeverfahrens eingereicht werden, die Rechtshängigkeit und damit für das anwendbare Recht der Zeitpunkt der ursprünglichen Baueingabe massgebend.»
Damit soll verhindert werden, dass Projekte allein wegen Änderungen während eines laufenden Verfahrens vollständig neu beurteilt werden müssen. Der Fokus liegt auf der Kontinuität des Verfahrens und der Rechtssicherheit für Bauherrschaften.
Auch die Luzerner Rechtsprechung hat sich mit der Frage der Anwendung neuen Rechts in laufenden Baubewilligungsverfahren beschäftigt. Das Kantonsgericht Luzern hielt 2018 fest, dass die Anwendung neuen Rechts unter Umständen zu einer vollständigen Neubeurteilung eines Projekts führen könne. Gleichzeitig betonte das Gericht jedoch, dass grundsätzlich neues Recht anwendbar sei.
Die Luzerner Richter verwiesen auf den erheblichen Aufwand und die Unsicherheit, die entstehen können, wenn während eines hängigen Verfahrens neue Vorschriften gelten. Das Urteil zeigt, dass Gerichte bei der Anwendung neuen Rechts auch Fragen der Planungssicherheit und Verhältnismässigkeit berücksichtigen.
Lange Verfahren erhöhen Kosten
Pascal Ryfs Vorstoss reiht sich in eine breitere politische Diskussion über die Dauer und Berechenbarkeit von Bewilligungsverfahren ein. Wirtschaftsverbände wie die Wirtschaftskammer Baselland sowie Immobilienorganisationen kritisieren seit längerem, dass Bauprojekte durch Einsprachen und sich ändernde Vorschriften verzögert, verkompliziert und teurer würden. Gerade im Wohnungsbau bedeuten lange Verfahren nicht selten, dass die Kosten in die Höhe schiessen und damit zusätzlicher Druck im Wohnungsmarkt entsteht. Projekte, die sich über Jahre hinziehen, gelangen später auf den Markt oder werden im Extremfall ganz aufgegeben. Damit verschärft sich insbesondere in Regionen mit knappem Wohnungsangebot die Situation. Genau hier setzt Ryfs Forderung nach mehr Berechenbarkeit im Verfahren an.